Il Casino dell’Aurora sotto il peso del diritto e delle liti familiari
Il nucleo originario: Villa Ludovisi
Prima che Roma ottenesse lo status di capitale nel neonato Regno d’Italia, la famiglia Boncompagni Ludovisi possedeva una sterminata proprietà di trentacinque ettari nel pieno centro della città, una macchia di verde che dall’alto spiccava nel dedalo multiforme di chiese e vicoli. Villa Ludovisi, così era chiamata negli atti catastali, si componeva infatti solo parzialmente di edifici, mentre in via prioritaria ne facevano parte viali alberati, boschetti e giardini disseminati da fontane e statue antiche.
Di tutti i beni immobili nelle mani di privati è quello che in città subisce più di tutti l’aumento spasmodico di cantieri a partire dal 1871, dovuto all’esigenza di condomini che ospitassero la borghesia costituita dagli impiegati del nascente apparato burocratico e statale. Dopo la partecipazione del padre Ignazio alla Giunta provvisoria di governo, il principe Rodolfo Boncompagni Ludovisi di Piombino nel 1886 stipula di sua volontà una convenzione, cioè un accordo di natura contrattuale tra due o più soggetti (persone fisiche, enti o stati) attraverso il quale sono regolati aspetti di comune interesse, patrimoniale e non patrimoniale. In questo caso, gli altri due soggetti vincolati sono il Comune di Roma e la “Società Generale Immobiliare di lavori di utilità pubblica ed agricola”, nata a Torino vent’anni prima e protagonista indiscussa della speculazione edilizia di quei tempi. Il contenuto dei documenti prevede «l'urbanizzazione, la lottizzazione e l'edificazione di un quartiere di abitazione di ragione privata nella Villa già Ludovisi». E’ un destino ben diverso dai confinanti domini dei Borghese, storici rivali e anche loro di rango principesco; ma tristemente comune a quello della più modesta Villa Massimo Colonna, demolita nei primi anni del ventesimo secolo per far spazio al palazzo della compagnia assicuratrice INA.
Tornando all’oggetto dell’articolo, l’urbanizzazione consiste secondo il dizionario Treccani in un “complesso di provvedimenti e interventi intesi a dotare delle opere necessarie sia nuovi centri urbani (u. di una zona o di un centro rurale; u. di un’area bonificata), sia città già esistenti che subiscono un rapido e intenso accrescimento di popolazione”. La realizzazione delle varie infrastrutture pubbliche, in primo luogo strade, è un ruolo di cui si prende subito carico la già citata Società Generale Immobiliare.
Per lottizzazione si intende invece uno strumento del diritto urbanistico che il Professore emerito Aldo Travi definisce “quell'operazione che consiste nel frazionamento di un terreno agricolo o improduttivo in lotti edificabili, ossia in superfici idonee per una edificazione sistematica” (1976). La scelta del principe di aggiungere la propria convenzione alle sette preesistenti nel piano regolatore originale è riconducibile proprio all’aumento in quei dieci anni dei ricavi dalla vendita dei lotti.
A nulla valgono le critiche provenienti dai più svariati ambienti culturali del tempo (letterario, tipografico e di critica artistica, rappresentati rispettivamente da Gabriele D’Annunzio, Rodolfo Lanciani e Herman Grimm): sulle ceneri di quelli che ancora prima erano stati gli antichi Horti Sallustiani sorge il rione Ludovisi, un elegante quartiere residenziale che vede in via Veneto il suo punto di riferimento.
Il Casino dell’Aurora, “scrigno seicentesco”
Il palazzo viene tramandato di generazione in generazione fino ai giorni nostri, quando alla morte del capofamiglia Gregorio suo figlio Nicolò riceve in eredità il Casino dell’Aurora, le preziose opere ivi contenute e numerose altre proprietà immobiliari. Patrimonio che non tarda a diradarsi, come sostiene Stefano Pantalani, avvocato di Bante (il terzogenito di Nicolò): “un mix micidiale di altissimo tenore di vita, unito ad alcune attività imprenditoriali di scarso successo e gli enormi costi di manutenzione delle proprietà immobiliari, in primis il Casino dell’Aurora, hanno portato il padre del mio assistito ad avere sempre meno possibilità economiche”. Il palazzo va quindi all’asta nel 1989 all’inadeguato prezzo di 8 miliardi, 342 milioni e 125mila lire, che precede un esposto in Procura da parte del nobile e il sequestro del fascicolo dell’Ufficio esecuzioni immobiliari di Roma. Don Nicolò riesce così a ottenere il blocco d’asta e rimane proprietario attraverso la vendita di suoi quadri, arazzi ed altri beni mobili.
Disposizioni del de cuius che suscitano qualche malumore
Il principe con la terza moglie nei primi anni del matrimonio
Solo a titolo informativo, ricordiamo che Francesco Maria ha già dei precedenti con la giustizia: viene condannato prima nel 1992 per associazione a delinquere e falso a seguito di un coinvolgimento nel giro delle carte di credito taroccate, patteggiando un anno e otto mesi; nel 2017 per intervento della Finanza di Sassari viene poi scoperto a condurre tramite una società di import-export un traffico di Ipad privi di software. Siccome il mandato europeo che vieta questa pratica è stato emesso dall’Austria, dopo una reclusione nel carcere di Rebibbia è proprio lì che viene estradato. La vicenda che riguarda Bante Maria ha d’altra parte dell’assurdo, perché per sei anni si è dovuto difendere dall’accusa di aver rubato dell’olio in realtà suo, ben 300 litri prodotti nella tenuta di famiglia alle porte di Roma. A chiamarlo in giudizio è la società Sagittario s.r.l., affittuaria dei locali di Casal San Paolo, con la dominante argomentazione che l’uomo non fosse tra i soggetti autorizzati all’accesso. La sentenza del giudice però è chiara: il fatto non sussiste, perché non si può commettere il furto di un proprio bene.
La contesa tra i figli e la vedova avrebbe le sue origini nel 1991, anno in cui avviene un prestito di 141 milioni di lire dei figli al padre, 47 milioni a testa che però non vengono restituiti. Ne segue una causa civile e la stipula da parte del principe di due atti di donazione a favore di Francesco e Ignazio: assegna a ciascuno 1/3 del Casino dell’Aurora, mentre si riserva per sé il restante terzo ed estromette del tutto Bante, che sottoscriverà un’opposizione. Qualche anno dopo Nicolò, per estinguere un suo debito di 5 milioni di euro, incarica proprio Francesco e Ignazio di vendere alcuni immobili per “valori che sono agli atti”. Nel rendiconto gli viene tuttavia fatto notare che mancano circa 4 milioni, cioè la differenza tra il ricavo della vendita e la copertura del debito che i due figli avrebbero dovuto restituire al padre. Il principe decide così di revocare le donazioni, e al momento del testamento lascia a Rita il 50% del patrimonio, con il rimanente 50% da distribuire fra i tre figli.
Art. 536 c.c.: le persone a favore delle quali la legge riserva una quota di eredità o altri diritti nella successione sono: il coniuge, i figli, gli ascendenti. Ai figli sono equiparati gli adottivi. A favore dei discendenti dei figli, i quali vengono alla successione in luogo di questi, la legge riserva gli stessi diritti che sono riservati ai figli.
Art 537 c.c.: salvo quanto disposto dall'articolo 542 se il genitore lascia un figlio solo,a questi è riservata la metà del patrimonio. Se i figli sono più, è loro riservata la quota dei due terzi, da dividersi in parti uguali tra tutti i figli.
Stando a un’intervista rilasciata da Rita, a lei spetterebbe anche l’usufrutto vitalizio: “il testamento di mio marito parla chiaro: ho diritto a risiedere in questa villa fino alla morte”.
Art. 978 c.c.: l’usufrutto è stabilito dalla legge, o dalla volontà dell’uomo. Può anche acquistarsi per usucapione.
A seguito dell’apertura, la vedova cita in giudizio i tre Boncompagni Ludovisi mettendo in dubbio la validità del testamento e la sua capacità di oltrepassare gli atti di donazione anteriori. Sopraggiungono così duri mesi di scontri tra le due parti e un susseguirsi di trattative tutte dall’esito fallimentare. La stessa Rita lo commenta come un “continuo tira e molla giudiziario in cui loro sembrano favorevoli a un accordo sull’eredità ma poi si tirano indietro”. Come se non bastasse una parte della villa in questi mesi viene pignorata, senza esito di ristoro da parte degli eredi. Il generale clima di inconcludenza si supera finalmente nel 2021 con la decisione del Tribunale di Roma di mettere all’asta il Casino.
Non esattamente un problema di sovraffollamento
L’asta si svolge a partire dalle ore 15 del 18 gennaio 2022, nella trepidazione generale: il prezzo è di 471 milioni di euro, ma l'offerta minima che il tribunale è obbligato ad accettare ammonta a 353.250 milioni. Gli eventuali offerenti in una fase preventiva devono aver versato il 10% dell’importo per dimostrare un reale interesse nell’acquisto, e solo a questo punto sarà possibile fare rilanci; necessariamente in via telematica e di un milione per volta. Trascorsa però la prima ora, poi la seconda e ancora la terza delle 24 previste, agli organizzatori una cosa è chiara: all’asta non si presenterà nessuno. I 170.000 euro al metro quadro (considerando i già nominati 2800 totali e circa un ettaro di giardino) non hanno attratto alcun acquirente, nonostante le dicerie che vedevano coinvolti soggetti come Bill Gates, il sultano del Brunei e l’emiro del Qatar. Non sembra manifestare interesse nemmeno qualcuna tra le ventimila influenti personalità sparse per il mondo e contattate individualmente via mail dai banditori.
Quando un’asta giudiziaria “va deserta” il Giudice ne indice una nuova, con il prezzo dell’immobile ridotto del 25%, e se anche a questa non si fanno avanti offerenti ne verrà organizzata una terza. Il meccanismo non trova un limite nella quarta asta, come a volte si pensa, ma può continuare senza un numero di volte prestabilito fin quando il magistrato non opta per una soluzione diversa. Sono esattamente le sorti del Casino: subisce un graduale deprezzamento, passando a 376.800 milioni di euro (con 282,600 di offerta minima), poi 301.500, 241.152, e infine 144.691.200. E’ il 6 aprile 2023 quando non si presenta nessuno nemmeno alla sesta asta: il suo valore ormai è quasi un quarto di quello iniziale, e non può essere abbassato ulteriormente.
All’inizio c’è la speranza per gli eredi che uno o più multimilionari incuriositi dall’affare stiano silenziosamente attendendo che il prezzo cali ancora, finché poi non prendono consapevolezza che in realtà la somma di denaro richiesta non è il solo aspetto ad aver dissuaso possibili investitori. Data la presenza degli affreschi in qualità di pertinenze e l’appellativo di “monumento nazionale” nel 1987 da parte del Ministero dei Beni culturali, l’edificio può essere adibito esclusivamente ad uno scopo abitativo.
Art. 817 c.c.: sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa […].
Se Zuccari avesse previsto un cambio di destinazione d’uso -ad esempio in recettivo alberghiero- le opportunità di attrarre finanziatori sarebbero state non assicurate, ma sicuramente maggiori. Questa scelta mancata ha comportato che chiunque avesse acquistato la villa l’avrebbe fatto esclusivamente senza pretendere un ritorno economico, solo per ritirarvisi di persona nei momenti di svago.
A dire di Rita Carpenter il motivo preminente del fallimento dei sei bandi è stata invece la loro scarsa pubblicizzazione, avvenuta sul portale Fallco. Nell’omonimo sito l’immobile era uno dei pochi qualificato come di lusso, e in più si affiancava a dei beni di prestigio storico ed economico ben più ridotto; trattamento ritenuto svilente e poco strumentale alla vendita.
Lo Stato come attore in gioco?
Nel 2021 viene pubblicata una petizione su Change.org dal titolo “S.O.S. cultura in svendita”, lanciata da Cristina Angelucci e rivolta al Ministro della Cultura Dario Franceschini (governo Draghi). La proposta, che ha raccolto ben 35mila firme, è quella di richiedere i fondi europei e utilizzarli per l’acquisto della villa da parte del Ministero tramite l’esercizio del diritto di prelazione.
Art. 60 del Codice dei beni culturali e del paesaggio: il Ministero o, nel caso previsto dall'articolo 62, comma 3, la regione o gli altri enti pubblici territoriali interessati, hanno facoltà di acquistare in via di prelazione i beni culturali alienati a titolo oneroso o conferiti in società, rispettivamente, al medesimo prezzo stabilito nell'atto di alienazione o al medesimo valore attribuito nell'atto di conferimento […].
Come già detto, la qualifica di “bene culturale” spetta all’immobile dal 1987, proprio in proiezione di un simile scenario. Il limite di tempo è invece previsto in generale dal codice civile, ed è di 60 giorni.
Questa ipotesi, che ovviamente è la più auspicabile, ha suscitato reazioni positive da parte di tutto il mondo della critica artistica. Tomaso Montanari si augura che venga fermata “questa vendita al miglior offerente”, perché “non è possibile vendere a qualche Paperone sparso per il mondo la villa più bella di Roma”. Più avanti ricorda che, a discapito di “coloro che inneggiano al libero mercato”, “la nostra cultura in merito alle opere d’arte ha sempre sottolineato il rispetto del pubblico godimento”. Il pensiero di Vittorio Sgarbi, pur allineato con Montanari in una preferenza del tutto personale per la prelazione, è meno critico verso un eventuale passaggio di proprietà ad altri privati. Porta come esempi le Gallerie Colonna e Doria Pamphilj, e ancora Villa Albani Torlonia, che vengono puntualmente aperte ai visitatori. “Anche il Casino dell'Aurora potrebbe passare nelle mani di un nuovo proprietario che, nel pieno rispetto di norme e leggi, e con tutti i vincoli del caso, possa saggiamente gestire l'edificio e le opere in esso contenute. Si tratta di un bene vincolato, il problema non sussiste.” Con l’abituale vena provocatoria e probabilmente in riferimento allo stesso Montanari, chiama “anime belle” tutti coloro che rimarrebbero scandalizzati da un simile esito. Aspetto su cui i due studiosi concordano è l’errata stima di Zuccari: se per il primo non dovrebbe superare i 100 milioni di euro, il secondo propone addirittura 30 o 40 milioni. Il ragionamento prima esplicitato di sommare il valore dell’edificio a quello delle singole opere è ritenuto da Sgarbi privo di senso, perché siccome gli affreschi non possono essere staccati (e quindi ceduti) vanno concepiti come parte integrante dell’edificio stesso e non nel ruolo di meri elementi addizionali rispetto ai muri.
Epilogo (per ora)
La vicenda volge al termine con un episodio che segna fra tutti il momento più basso, giudicato da chi l’ha vissuto in prima persona come uno dei peggiori della propria vita. Due settimane dopo la sesta asta, alle 10 di mattina, due soggetti forzano la serratura della porta destra laterale, per ritrovarsi poco dopo a piede libero nel giardino della villa. In realtà questi stessi soggetti svolgono la professione di fabbri, e hanno alle loro spalle un gruppo di carabinieri: il loro non è un reato di violazione della proprietà privata, bensì l’esecuzione di un’ordinanza di sfratto firmata dalla giudice Miriam Iappelli ai danni dell’ex principessa. Alle 11:45 circa Rita Carpenter esce dal retro dell’abitazione con i suoi quattro barboncini bianchi, per poi essere condotta via da un taxi. Prima di salire a bordo rilascia in inglese una rapida dichiarazione alla stampa: “ho fede. Come diceva Martin Luther King in un famoso discorso, la verità verrà fuori. Puoi mentire così tanto ma le macchinazioni alla fine verranno a galla e la verità verrà fuori”.
Poco lontano assiste alla scena Bante Maria. Lui è più esaustivo nel parlare con i giornalisti, e nel farlo fa trapelare le due ragioni che hanno determinato la decisione di Iappelli. “Il Casino dell’Aurora in prima istanza va chiuso e poi ristrutturato. Quindi è necessario che venga sgomberato l’immobile”: il dossier della Soprintendenza risalente al 2021 ha fatto emergere una situazione critica, dagli impianti idrici in rovina alle macchie d’umido a pareti e soffitti, dai frammenti di cornicioni in marmo lasciati a terra agli accumuli di polvere e sali sugli affreschi. E ancora distacchi e cadute di colore, infiltrazioni d’acqua, sbiancamenti, che contribuiscono tutti a quel clima di “incuria generale” per cui vengono richiesti “lavori indifferibili e urgenti”. Rita d’altro canto aveva cercato in più modi di ritardare questa ispezione, adducendo a un recente intervento chirurgico subito e all’impossibilità di entrare a contatto con sconosciuti per rischio di contrarre l’ancora diffuso Covid-19. L’anno dopo un pesante lastrone di marmo si era staccato dal muro di cinta per cadere su via Aurora, senza ferire nessuno dei passanti nelle vicinanze e provocando la chiusura della strada per alcune ore.
E sempre Bante aggiunge: “la terza moglie di mio padre continua ad affittare l'immobile e a tenersi i soldi. Siccome i soldi sono anche miei, questo non è assolutamente possibile. E’ stata richiamata più volte dal magistrato con più ordinanze a non farlo. Gli avvocati di lei mentono quando dicono che lei non affitta perché io ho colto un gruppo di ben 40 persone che entravano pagando 35 euro a persona, senza una copertura assicurativa specifica dell'immobile. Quindi possono rompere una statua, fare cadere una cosa. La Soprintendenza ha chiesto immediato intervento. Lei non ci fa entrare da anni e continua a raccontare a tutti i giornali del mondo bugie. Io l'ho vista cinque volte in vita mia perché mio padre, che già stava molto male quando l'ha conosciuta, l'ha sposata di nascosto. Noi figli praticamente non la conosciamo. Si inventa un sacco di bugie. Chiedo quindi alla stampa di verificare le informazioni che le vengono date".
Art 981 c.c.: l'usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti in questo capo.
La destinazione economica del palazzo è sempre stata quella di abitarvi, aspetto che, come prima accennato, ha collaborato alle molteplici chiusure senza aggiudicazione. Rita, usufruttuaria a vita per volere del marito, nella prospettiva di un guadagno da visita “museale” è nettamente andata oltre: la sua diventa un’utilità, ma deve essere frazionata in quattro.
La conclusione a questa incessante sequenza di eventi è in realtà una conclusione a metà. I quattro individui implicati, finora sempre tre contro uno e senz’altro anche adesso, si ritrovano per la prima volta d’accordo nel rinunciare per sempre all’ipotesi dell’asta. Il trasferimento di proprietà avverrà unicamente in privato, e affidato a un mediatore. Rimane ancora adesso il problema persistente: di potenziali acquirenti, almeno pubblicamente, pare non ce ne sia nemmeno l’ombra. Quello del Casino dell’Aurora è un destino strano ma purtroppo non inaspettato, che si intreccia nei fasti di Villa Ludovisi e ne è al tempo stesso un esile barlume, un frammento di memoria. Nei secoli più che adeguarsi alla Storia sembra farsi da questa lentamente spezzare, e nel suo testardo desiderio di continuare a vivere è come se già avesse iniziato a morire. La sua inettitudine nel sapersi reinventare in un mondo progressivamente stravolto deriva in modo paradossale da quelle stesse caratteristiche che lo rendono unico. Vorrebbe essere una canna capace di flettersi a seconda della direzione del vento, ma le sue fisionomie sono più quelle di una quercia il cui fusto, piano piano, scricchiola e si inclina.
Autore: Tommaso Vitiello.
